常见问答 - 业主大会第三方服务机构

小区的树木挡光，业主可以自行砍掉或者修剪吗？

小王居住的小区绿化非常好，业主都非常满意，但是小王却不堪其扰，因为家里的阳光都被一棵大树挡住了，导致家里的光照不足，有时白天都要开灯。

为了解决这一挡光问题，小王决定砍掉大树，但这一行为却被其他业主举报，小王也不得不面对赔偿问题。

小王不理解，小区公共区域的大树挡住了自家的光照，自己为什么不能砍伐，难道只能认倒霉吗？

民法典

第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百七十四条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

因此，小区公共区域内的树木归小区全体业主共有，小王私自砍伐的行为侵害了其他业主的权利。

正确的做法应该是先征求全体业主的同意，或者向物业反映情况，商讨解决办法，并向有关部门申请树木的砍伐、移植或者修剪。

来源：五洲律师事务所

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作为业主，你不来投票，有什么后果？

这是一个

非常经典的新案例，

业主、物业和业委会都值得看看

作为业主

作为小区的一员

自己都不关心小区的事情，

谁来关心？

去年6月，市民朱先生停在地下车库的私家车被车库顶部的通风管道砸坏，维修费花了16000元。

他认为物业公司没有对小区相关设施尽到维修责任，小区业委会也没有代表业主监督好物业，履行业委会的职责，于是，他将物业和业委会告上法庭。

近日，闵行区人民法院就这起物件脱落损害责任纠纷案进行公开开庭审理，并作出一审宣判。

脱落的通风管道年久失修，毁损情况超出被告方物业公司日常维修范围，于是，物业公司向小区业委会、居委会等部门多次发函要求整改，并在小区张贴公告。

法院认为，物业公司虽已尽到一定管理职责，但是没有充分履行警示义务，如设立警戒线、设置保护网等，所以应承担30%的责任。

而小区业委会组织了广大业主对该通风管道的拆除项目进行表决，发出469张征询意见表，结果只回收199张，表决项目未获通过，决定不予拆除。其中大部分业主没有履行自己的投票职责。

闵行区人民法院法官薛靓表示，这个表决程序因为业主怠于行使权利，他怎么表决都是没有办法通过真正的拆除决议的，所以根据谁的过错谁来承担这个原则，法院认为这个主要的过错是广大业主怠于行驶权利，那就需要业主共同缴纳的维修基金来承担赔偿责任，所以确定了60%。

对于原告朱先生，在收到征询表的情况下他没有投票，实际上也是怠于行使业主权利履行业主义务，由此要为他自己车辆的受损承担一定的过错责任，最终法院确定为10%。

闵行区人民法院法官薛靓认为，小区业主的权利包括表决的权利，它不仅仅是一项权利，它也是一种义务。

如果怠于行使权利，一个是有可能将来造成损害结果，维修基金还是会减损，还有一个就是如果你是那个受害者，那么有可能因为你的怠于行使权利，你自己就要自身负担一部分的损失。

法条链接：

《民法典》第二百七十三条【业主对共有部分的权利和义务】业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。

来源：业委会观察

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《民法典》：单个业主可以诉请物业分配公共收益

论单个业主可以诉请物业分配公共收益

——兼评《民法典》第283条

【摘要】

在小区未成立业委会或业委会不履行职责的情况下，单个业主可以诉请物业分配公共收益，并享有自己的份额；

业主也可以诉请将物业费与自己的公共收益份额相抵销。

【问题】

目前很多法院认为诉请分配公共收益只有业委会有资格，但是在面临成立业委会难和业委会不履行职责的现实情况时，业主又该如何维护自己的合法权益呢？

【分析】

一、业主对公共收益的共有性质

《民法典》第282条规定，小区公共收益属于业主共有。然而，共有，在民法上有共同共有和按份共有，业主对小区公共收益的共有属于共同共有还是按份共有呢？

《民法典》第297条规定：“共有包括按份共有和共同共有。”按份共有，又称分别共有，是指两个或者两个以上的共有人按照各自的份额分别对共有财产享有权利和承担义务的一种共有关系。”共同共有，又称为公同共有，是指两个或两个以上的公民或者法人，根据某种共同关系而对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务。

共同共有根据共同关系而产生，如夫妻关系、家庭关系。鉴于业主之间不具有共同关系，而且《民法典》第283条规定建筑物及其附属设施的公共收益分配按照专有部分面积所占比例确定，因此业主对小区公共收益的共有属于按份共有。

二、业主是否可以请求分割公共收益

根据《民法典》第303条的规定，按份共有人可以随时请求分割共有财产。因此，业主可以请求分割属于自己公共收益份额。

而份额的确定，根据《民法典》第283条的规定，应当依照业主专有部分面积所占比例进行确定。

三、业主对公共收益享有的份额债权可以与物业费相抵销

除了建设单位和其他管理人之外，公共收益一般掌控在物业手里，物业负有向业主分配其享有的公共收益的份额的义务。而在物业费合法的前提下，业主也负有向物业支付物业费的义务。

业主与物业双方互负有效的债务，互相有效的债权，债务的标的物的种类都属于金钱之债，而且并无禁止抵销的情形，业主可以依照《民法典》第568条的规定向物业公司主张抵销。

四、业委会主张分配的是全体业主享有的公共收益；单个业主主张分配的是自己所享有的公共收益份额，两者并不矛盾。

【小结】

在小区未成立业委会或业委会不履行职责的情况下，单个业主可以诉请物业分配公共收益，并享有自己的份额；

业主也可以诉请将物业费与自己的公共收益份额相抵销。

来源：赵律法学文集

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注意啦！遇到这5种情况可不交物业费（附法律规定）

一、业主拒交物业费是否基于

正当理由的认定

原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当的、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。

二、以下几种情况可以

拒交物业费

1.前期物业服务合同签订之日至房屋交付买受人之日的当月物业服务费，由建设单位交纳。

2.业主在查验收房时，发现房屋存在不符合法律法规或者购房合同约定的质量要求，整改期间的物业服务费由建设单位交纳。

3.物业公司未履行物业服务合同责任的，且有有力的证据；

4.物业公司提供的服务质量明显达不到物业服务合同约定的标准（不以单个业主的感受为标准）；

5.物业公司擅自增加的收费项目、扩大收费范围、提高收费标准的。

三、这几个误区一定要避开！

有的物业费不能拒交

1.未居住使用可拒交物业费，错！

根据发改委、建设部《物业服务收费管理办法》第十一条的规定，物业费一般包括：

①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

③物业管理区域清洁卫生费用；

④物业管理区域绿化养护费用；

⑤物业管理区域秩序维护费用；

⑥办公费用；

⑦物业管理企业固定资产折旧；

⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

⑨经业主同意的其他费用。

所以，就算你收了房没有入住，同样不能拒交物业费，一般可以享受空置房物业费打折。

2.未签物业合同可拒交物业费，错！

《民法典》第九百三十九条【物业服务合同的效力】建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

所以，只要经过业主大会的同意，业主委员会与物业公司签订了协议，且业主事实上已经接受了物业公司提供的服务，就应按照实际发生的服务向物业公司交费。

3.原业主欠费可拒交物业费，错！

根据《物业管理条例》第四十一条的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”若房屋产权发生交易后，原业主所欠的物业费须及时补交。

法律依据

1.《民法典》

第九百四十四条【业主支付物业费义务】业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

第九百四十九条【物业服务人的移交义务及法律责任】物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。

原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

2.《物业管理条例》

第四十二条　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日修正）

第二条物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

业主请求物业服务人退还其已经收取的违规费用的，人民法院应予支持。

第三条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务人退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。

4.《北京市高级人民法院关于印发<北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)>的通知》

22.有下列情形之一的，业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用：

(1)物业服务企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的；

(2)物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的。

来源：业委会资讯

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小区续筹维修资金，业主拒缴，法院支持吗？

住宅专项维修基金

是小区建筑物的“养老保险”

那小区公共道路维修

需要业主续缴专项维修资金

业主能否拒绝呢？

基本案情

北京通州某小区的主干道年久失修，路面残破不堪，该小区业主委员会遂牵头拟对小区主干道进行维修。业主委员会经过公开招标确定施工单位及工程预算价后，向小区内全体业主发出《倡议书》，要求各业主根据各自住宅面积向业委会缴纳续筹专项维修资金。

《倡议书》发出后，小区内陆续有四分之三以上的业主主动向业委会缴纳了这笔钱。此后，业主委员会请施工单位将小区主干道维修完毕并重新投入使用，但仍有部分业主拒不缴纳。

业主委员会通过上门催款、发律师函等各种方式催交，但收效甚微，于是提起诉讼追缴这笔钱款。

法院审理

审理中，被告业主认为，根据法律规定，筹集建筑物及其附属设施的维修资金，应当依法召开业主大会，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。而原告在筹集专项维修资金维修小区主干道前，未依法召开业主大会进行集体讨论，亦未以书面形式征求小区业主意见，不符合法律规定，故不同意缴纳相关款项。

通州法院审理后认为，业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见的形式。

本案原告在续筹专项维修资金维修小区主干道前，确实未召开业主大会进行集体讨论，但其向小区业主发出的《倡议书》，可以认定是以书面形式征求小区业主的意见。

此后，小区内四分之三以上的业主主动向业委会缴款，系以实际行为对维修主干道的倡议予以支持，故应认定业主委员会筹集专项维修资金维修小区主干道的行为程序合法。

法院认为，业主委员会筹集资金维修主干道，是为了优化小区的居住环境，为小区业主提供更便利的通行条件，与“业主委员会应代表和维护全体业主合法权益”的法律规定相符。少数或个别业主拒绝缴款的行为，对其他已缴款的业主而言，显然不公平，也损害了全体业主的公共利益。

综上，法院判决未缴款的业主缴纳相关款项。一审判决后，被告不服，提起上诉。二审判决驳回上诉，维持原判。

法

官

说

法

缴纳住宅专项维修资金是业主的法定义务

住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

由于共有部分的维护关乎全体业主的共同或公共利益，所以维修资金具有公共性、公益性，属于专项基金，单独筹集、专户存储、单独核算。我国相关法律法规规定，业主在物业管理活动中，应当履行按照国家有关规定缴纳专项维修资金的义务。可见，缴纳专项维修资金是业主为维护建筑物的长期安全使用而应承担的一项法定义务。

本案中，关于维修小区道路的事项，业主委员会已通过合法有效的方式取得了四分之三以上业主的同意，所有业主应以公共利益为重，合理合法地行使自己的业主权利，共同创建和谐文明的家园。

来源：通州法院

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