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1.物业服务企业如何选聘？
物业服务企业的选聘由业主共同决定，不根据个别业主的意见进行变更。那么，如何选聘物业服务企业呢？
1.业主可以委托业主委员会或者物业管理委员会进行招标，但继续聘用原物业服务企业的除外。鼓励业主通过市住房城乡建设部门建立的招投标平台进行招投标。
2.根据招标结果，由行业委员会或物业管理委员会代表业主与选定的物业服务提供者签订书面合同，约定物业服务的内容和标准、费用、物业服务用房、合同期限、违约责任等。
3.业主与物业服务提供者未能就收费标准达成一致的，可以委托专业评估机构进行评估。
二、物业服务企业应该提供哪些服务？
作为业主，最关心的是物业服务提供商应该提供什么服务。根据《北京市物业管理条例》，物业服务提供者应当提供的服务有9项，包括提供符合标准和规范的物业服务，劝阻和制止高空抛物、私自拉电线等违法行为，履行生活垃圾分类管理责任，接受业主的监督和建议。
根据《物业管理条例》第六十五条规定，物业服务提供者应当按照物业服务合同的约定提供物业服务，并遵守下列规定:
1 .提供符合国家和本市规定标准和规范的物业服务；
2.及时告知业主和物业使用人安全合理使用物业的注意事项；
3.定期听取业主的意见和建议，接受业主的监督，改进和完善服务；
4.劝阻和制止违章建筑、违章出租房屋、私拉电线、占用消防通道等。，并及时向行政执法机关报告；
5.存在安全隐患的，及时设置警示标志，采取措施消除隐患或者向相关专业机构报告；
6.劝阻和制止业主和物业使用人违反临时管理规定和管理规约的行为，并及时向业主委员会或物业管理委员会报告；
7.不得泄露在物业服务活动中获得的业主信息；
8.履行生活垃圾分类管理责任人的职责，指导和监督业主和物业使用人对生活垃圾进行分类；
9.配合街道办事处、乡镇人民政府、行政执法机关、居民委员会、村民委员会做好物业管理工作。
3.物业服务不达标有处罚措施吗？
物业服务提供者未按标准和要求履行服务的，市住房和城乡建设部门有权根据物业服务合同的履行情况、投诉处理情况和日常检查情况对物业服务提供者进行处罚。同样，对于服务较好的，将建立激励机制，分类监管。
一、并非所有事项均需通过召开业主大会的方式由所有业主直接行使决定权，业委会系业主大会选举出的代表全体业主共同利益的组织，是业主大会的日常执行机构，履行日常管理职责，业委会对业主共有部分的依法依约履职行为，亦属于业主行使共同管理权的重要形式。因此，本案所涉及的一个重要问题在于如何确定业主行使共同管理权的方式，或者说为实现业主管理权，如何确定业委会的权利界限。
二、从《民法典》的价值导向分析。从《物权法》第七十六条到《民法典》第二百七十八条中关于业主共同决定的相关规定变化可以看出，《民法典》虽强调参与表决的业主的比例，但实质性地降低了决议通过的门槛，既维护业主表决权的行使，又避免出现因部分业主怠于行使共同管理权，导致小区自治事项久拖不决，更加关注小区全体业主的共同利益。可见，《民法典》既在避免因缺乏民主性而无法充分保障业主的共同利益，又在避免因过分强调民主性，而使业主的共同利益实质性受损。金玮等的主张显与《民法典》的价值导向相悖。
三、业委会系业主大会选举出的代表全体业主共同利益的组织，其是业主大会的日常执行机构。业主大会一般由业委会组织召开，而业委会委员一般由小区的热心业主兼职担任。目前召开业主大会的形式多为书面，选票的送达、回收、计票等过程会耗费业委会成员较多的时间、精力，暂且不论业委会是否得到业主大会的授权，仅从召开一次业主大会所需耗费成本来看，如依照金玮等的主张，对于过程性的、中间性的事项均需召开业主大会保障业主权利，系属为保障业主个性化权利需求而对业委会成员提出过高的履职要求，长此以往，会打击业委会委员的工作热情，易形成业委会僵局，降低小区共同管理事项进展的力度与速度，最终损害的是全体业主的利益。
案例及结果
上诉人上海市嘉定区东方豪园小区第一届业主委员会(以下简称东方豪园业委会)因与被上诉人金玮、王海英、薛明海、罗俊、钱政、刘莉利、殷仕刚(以下简称金玮等)业主撤销权纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初15975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人东方豪园业委会上诉请求：撤销一审判决，改判为“对金玮、王海英、薛明海、罗俊、钱政、刘莉利、殷仕刚要求撤销东方豪园业委会作出的确定上海芸绮投资管理有限公司(以下简称芸绮公司)为上海市嘉定区东方豪园小区代理物业公开招投标工作的决定的诉请不予支持”。
事实和理由：1．《上海市嘉定区东方豪园小区管理规约》(以下简称《管理规约》)第十八条规定，业主大会授权业主委员会委托招标代理机构办理本物业管理区域实施物业管理招投标活动的相关事宜。因此，东方豪园业委会有权与芸绮公司签订代理服务合同。东方豪园业委会是业主大会的执行机构，在委托招标代理机构办理本物业管理区域实施物业管理招投标活动相关事项上，事先已经得到了业主大会的授权，而且该授权行为通过《管理规约》的形式，经全体业主大会表决同意通过，并向政府部门进行备案，并未有侵犯业主权利之处。在东方豪园小区成立第一届业委会时，业主大会已经对《上海市嘉定区东方豪园小区业主大会议事规则》(以下简称《议事规则》)《管理规约》进行了表决，委托招标代理机构的职责已经由业主大会授权给了业委会。《议事规则》《管理规约》同为小区业主自治的有效文件，不存在效力高低的问题。因此，从《管理规约》的规定看，并未违反《议事规则》的规定。2．东方豪园业委会所做决定未侵害小区业主的利益。业委会表决的程序符合《议事规则》的规定。芸绮公司在本次物业选聘工作中，主要职责是辅助业主大会、业委会及广大业主收集整理选聘物业服务企业的资料，将资料递交给房地局、物业办等相关部门，以及在招投标平台上进行发布信息等辅助性工作，该机构不具有选聘物业服务企业的决定权，金玮等所享有的表决权依然可以在选择物业服务企业时行使。目前小区还由前期物业进行管理，但管理非常混乱，本应通过招投标方式更换物业服务企业，但因本案诉讼，未能进行下去。
本院认为，根据本案中各方当事人的意见，本案争议焦点可以概括为：一、东方豪园业委会是否有权委托招标代理机构；二、应如何审查东方豪园业委会的决定是否侵害业主合法权益。
一、关于东方豪园业委会是否有权委托招标代理机构。东方豪园业委会主张依照《管理规约》第十八条的规定，业主大会已经将选择招标代理机构的权利委托给业委会，也即业委会有权选择招标代理机构。金玮等主张依照《议事规则》第七条第一款第(六)项、第(十三)项的规定，委托招标代理机构的权利应属业主大会，业委会无权自行决定。
本院认为，《民法典》第二百七十一条规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。本案所涉的委托招标代理机构系为了辅助业主大会选聘物业服务企业，因此，选择招标代理机构应属于业主对小区共有部分所享有的共同管理权。但是，业主在行使共同管理权时，并非所有事项均需通过召开业主大会的方式由所有业主直接行使决定权，业委会系业主大会选举出的代表全体业主共同利益的组织，是业主大会的日常执行机构，履行日常管理职责，业委会对业主共有部分的依法依约履职行为，亦属于业主行使共同管理权的重要形式。因此，本案所涉及的一个重要问题在于如何确定业主行使共同管理权的方式，或者说为实现业主管理权，如何确定业委会的权利界限。
本院认为，主要可分为两种情况，一是法定需要全体业主共同行使的，原则上应由业主共同行使，如《民法典》第二百七十八条规定的关于制定和修改业主大会议事规则等事项。二是非法定需要全体业主共同行使的，如《议事规则》等业主自治章程约定属于业主大会权利范围，业主大会另行授权业委会行使的，业委会有权行使。本案所涉争议属于第二种情况，东方豪园业委会有权委托招标代理机构，主要是基于以下两方面的考量：
一方面，从强制性规定考虑，根据《民法典》第二百七十八条第一款第四项之规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，系业主共同决定的事项，业委会无权自行决定。在本案中，从《管理规约》第十八条的其余规定可见，业主大会仅授权业委会委托招标代理机构，而委托招标代理机构系选聘物业服务企业的前期准备性环节，仅为业主大会确定可选聘的物业服务企业提供便利，业委会实际并不直接选聘物业服务企业，而对于物业服务企业的选择，依然需召开业主大会，由全体业主行使共同管理权才能确定。如依照金玮等的主张，则法律规定的共同管理权事项的前置性、过程性环节均需召开业主大会，则形成一次符合法律规定的业主共同决定事项的决议，需召开数次业主大会。比如就案涉选择招标代理机构事宜，又将面对如何确定候选的招标代理机构范围的问题，如均需以召开业主大会的方式一一解决，则形成有效决议的时间将严重拖延，必将损害业主的共同利益，业主大会的自治功能将无法正常发挥。该权利主张，显与立法目的相悖。综上，东方豪园业委会行使非法定必须由业主共同决定的事项，并未违反强制性规定。
另一方面，从授权性规定考虑，根据《物业管理条例》第十五条第一款第五项的规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……业主大会赋予的其他职责。该规定系明确业主大会可依法授权业委会履行部分职责，对于不属于法律规定必须由业主大会共同决定的事项，业主大会也可授权业委会代为行使权利，以实现小区业主自治的高效与便捷。也即：对于非法定由业主大会共同决定的事项，业主可以通过事前授权、事后监督的方式行使权利。
在本案中，虽然《议事规则》第七条对委托专业中介服务机构的相关事宜约定为由业主大会决定，但《管理规约》第十八条已经明确将该事项的权利授权给了业委会。从《议事规则》与《管理规约》制定的目的看，《议事规则》的目的在于规范业主大会、业委会的运作及换届选举，维护业主的合法权益，而《管理规约》的主要目的在于规范物业的使用、物业服务企业的选聘及共有部分收益的分配等。两者均在同一天经业主大会表决通过，并无效力高低之分，而仅有一般与特殊之别。本案所涉授权并未有违反法律、法规等强制性规定之处，也未违背公序良俗，应为有效。
《民法典》第二百八十条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。因此，就业主大会的授权，金玮等亦应遵守。
综上，本院认为，委托招标代理机构属于东方豪园业委会的职权，东方豪园业委会有权依照授权行使权利。
二、应如何审查东方豪园业委会的决定是否侵害业主合法权益。《民法典》第二百八十条第二款规定，业主大会或者业委会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。因此，业主大会将部分权利授权业委会代为行使，并不意味着业委会的决定就不受监督，如业委会的决定侵犯业主合法权益，业主仍有权请求法院予以撤销。因此，本案中，仍应审查东方豪园业委会确定芸绮公司作为招标代理机构的决定是否侵害业主合法权益。
本院认为，基于小区业主自治，对于业委会经业主大会授权所作决定是否损害业主合法权益的，首先应由业主进行举证。如果业主未能尽到举证责任，除非存在法定无效的事由，否则难以认定业委会应承担相应责任。
本院认为，东方豪园业委会的决定并未侵犯业主合法权益，具体分析如下：
(一)金玮等业主未就东方豪园业委会决定损害其合法权益进行举证，应承担举证不能的后果。金玮等主张东方豪园业委会侵犯其权益，应承担举证责任。在法院审理中，金玮等并未对此举证，而仅是较为宽泛地主张侵犯了其知情权与决定权。金玮等所主张的《上海市物业管理招投标平台操作手册》中的相关规定，从其中的“业委会可以经业主大会授权，委托专业机构拟定选聘方案，也可以自行拟定选聘方案”等文字表述看，反而能证明业委会有权经业主大会授权委托招标代理机构、拟定招投标活动实施方案等，金玮等以此为由主张权利，缺乏依据，本院难以采信。
(二)东方豪园业委会的决定并未侵犯业主程序性权利。业主程序权利受到侵害，应指决定的内容虽然未侵害业主的合法权益，但其作出决定的程序违反了法律、法规的强制性规定或者违反了业主大会的约定。
本案中，金玮等主张业委会决定侵犯了其知情权。然而依照本院查明的事实，业委会在作出决定后，及时张贴了公告，并将咨询代理合同文本、代理企业营业执照、代理企业简介等一并公告，已经较为充分地保障了金玮等的知情权。至于业委会在选择过程中基于何种考量因素作出决定，则属于业委会日常工作内容，并不属于法定或者约定的业主知情权范畴。
就案涉业委会会议的召开及形成决定的程序，应依据《上海市住宅物业管理规定》及《议事规则》中关于召开业委会会议的程序性规定进行审查。依照东方豪园业委会提交的《上海市嘉定区东方豪园业委会会议纪要》《东方豪园小区业委会关于小区公开招投标选聘物业事项中选择招投标代理公司的表决票》《会议记录》《情况说明》等证据，案涉业委员的召开符合《上海市住宅物业管理规定》《议事规则》的规定，邀请物业所在地的居民委员会派员列席，五位业委会成员均出席，以五分之四的同意比例通过决议，因此，业委会会议的召开程序、表决程序等均未有侵犯业主权利之处。
(三)东方豪园业委会的决定并未侵犯业主实体性权利。本院认为，在业主未就业委会决定侵犯其合法权益进行举证的情况下，对于业委会基于业主大会授权所作的决定，法院原则上应仅进行形式上的审查。本案中，秉着维护小区业主共同利益的角度出发，本院就东方豪园业委会的决定是否侵害业主实体权利分析如下：
首先，从《民法典》的价值导向分析。从《物权法》第七十六条到《民法典》第二百七十八条中关于业主共同决定的相关规定变化可以看出，《民法典》虽强调参与表决的业主的比例，但实质性地降低了决议通过的门槛，既维护业主表决权的行使，又避免出现因部分业主怠于行使共同管理权，导致小区自治事项久拖不决，更加关注小区全体业主的共同利益。可见，《民法典》既在避免因缺乏民主性而无法充分保障业主的共同利益，又在避免因过分强调民主性，而使业主的共同利益实质性受损。金玮等的主张显与《民法典》的价值导向相悖。
其次，从业委会的职责分析。业主大会是小区的自治组织，业委会系业主大会选举出的代表全体业主共同利益的组织，其是业主大会的日常执行机构。业主大会一般由业委会组织召开，而业委会委员一般由小区的热心业主兼职担任。目前召开业主大会的形式多为书面，选票的送达、回收、计票等过程会耗费业委会成员较多的时间、精力，暂且不论业委会是否得到业主大会的授权，仅从召开一次业主大会所需耗费成本来看，如依照金玮等的主张，对于过程性的、中间性的事项均需召开业主大会保障业主权利，系属为保障业主个性化权利需求而对业委会成员提出过高的履职要求，长此以往，会打击业委会委员的工作热情，易形成业委会僵局，降低小区共同管理事项进展的力度与速度，最终损害的是全体业主的利益。而面对前期物业服务企业不尽如人意的服务，东方豪园小区的业主大会已经表决确定通过公开招标方式选聘新的物业服务企业。可见，急需更换物业服务企业已经成为多数小区业主的共同意愿，东方豪园业委会所作决定，系为了尽快选聘物业服务企业，提升小区物业服务水准，其出发点是为了维护业主共同利益。
最后，从选聘新物业服务企业的后续进程分析。为规范物业管理招投标活动，保护物业管理招投标当事人的合法权益，促进物业管理市场公平竞争，上海市住房保障和房屋管理局制定了《上海市物业管理招投标管理办法》，对于通过公开招投标的方式选择物业服务企业的过程进行了全流程的规范和监督管理，并对招标代理机构的资质等均有要求。且《上海市住宅物业管理规定》第四十条第三款规定，采取招投标方式选聘物业服务企业的，应当通过本市统一的物业监督管理与服务信息平台进行招标。因此，结合《管理规约》《议事规则》的相关规定，委托招标的过程亦在相关政府部门的监管之下进行，招标代理机构在履职过程中侵害业主权利的可能性较小。
综上，本院认为，业主以其共同管理权被侵犯为由主张撤销业委会决定的，其所主张受侵害的权益应该是明确、具体的，而非抽象的、概念化的，也即决定应该具有实害性。业主主张行使共同管理权的事项应属于《民法典》《物业管理条例》《议事规则》《管理规约》等明确规定需由业主共同决定的事项。业委会所侵犯的权益应是实体权利或重大程序权利，而不应是少数业主超过该权利需要的个性化、中间过程性的权利。特别是在业主大会已经授权其日常执行机构业委会的情况下，更不宜仅以权利应属业主大会所享有为由而要求撤销业委会决定。本案中，对于经过业主大会授权的，东方豪园业委会按照工作流程选择招标代理机构的决定，金玮等仅以侵犯其知情权、决定权为由要求撤销，依据不足。
选聘和解聘物业服务企业属于业主大会的职责，全体业主享有提议、投票及监督等权利。本案判决后，希望东方豪园小区全体业主能尽快在业委会的组织下，依法依规地选聘物业服务企业，以维护共同居住的小区生态环境。
综上所述，东方豪园业委会的上诉请求具有事实及法律依据，一审法院适用法律存有不当之处，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百七十一条、第二百七十八条、第二百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《物业管理条例》第十五条第一款第五项、第十六条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《上海市住宅物业管理规定》第二十六条之规定，判决如下：
一、撤销上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初15975号民事判决；
二、对金玮、王海英、薛明海、罗俊、钱政、刘莉利、殷仕刚要求撤销上海市嘉定区东方豪园小区第一届业主委员会作出的确定上海芸绮投资管理有限公司为上海市嘉定区东方豪园小区代理物业公开招投标工作的决定的诉讼请求不予支持。
如何更换物业公司？更换物业需要做些什么？
第一，取得多方面的支持调和相关单位的关系，包括发展商、业委会、原物管企业、新物管企业间的关系，对于顺利更换，尤为重要。其他方面的支持主要是指法律支持、物管顾问、财务顾问提供的专业支持。还有政府主管部门提供的政策支持、指导。还可以咨询一些小区业主大会、业主委员会第三方服务商，为我们提供物业领域专业性指导。
第二，对更换物管企业各方面工作进行交接设计物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作，为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据，首先应召开产权人大会并做好保密工作，防止过渡期出现管理真空，同时也应避免出现有关财务账务修改和资金转移，使产权人和使用人利益受到损害。其次将更换物业管理公司的意见和安排报小区办，取得指导和支持。原物管的撤出是非常困难的，如发生拒不交出物业的情况，需要请政府主管部门协调。交接工作是一项繁琐细致的工作，精心安排交接内容、日程、使工作条理化、清晰化，把有损于产权人、使用人利益的几率降到。
第三，交接内容交接中涉及的内容繁多：设计方案，配套设施，运行记录，外网联络，固定资产，管理费余额及管理基金等等。1．工程交接：由专业人员分成电气、暖通、土建等小组，参照国家及行业标准、规范及设计要求，对接收工作内容中各条款逐项核对，确保各项指标符合标准。2．财务交接：在正式交接之前，双方做好充分的准备，业务对口交接。
杭州简邻公司提供小区物业服务公司更换流程咨询服务，更换物业步骤，招投标代理服务，为小区业委会提供招标文件，物业服务选聘方案，全流程协助小区更换物业服务企业的程序。
小区更换物业，物业招投标一定要招标代理吗？
1、没有任何法律规定，小区选聘物业公司必须采取招标（开发商选聘前期物业除外）。
2、业委会选聘物业公司，是为体现公平才用招标，并非法定强制程序。
3、招标人是否采用招标代理公司，由招标人自行决定，任何人无权强制要求招标人采用招标代理公司。
4、业委会不采用招标代理公司，目的是避免招标代理公司的行业潜规则在小区作妖作福。
什么情况下业主委员会应当组织业主召开业主大会会议，启动选聘物业服务企业程序？
1.业主大会作出解聘原物业服务企业决定，拟重新选聘物业服务企业的；
2.物业服务合同期限届满前3个月的；
3.物业服务企业在履行物业服务合同期间终止服务的；
4.法律、法规、规章、规范性文件规定的其他情况。
小区更换物业《选聘方案》需要经过业主大会表决？
《选聘方案》应当经过业主大会表决，其主要内容应当包括选聘标准和选聘方式。选聘标准包括拟选聘物业服务企业的资质等级、信用情况，物业服务合同的期限，物业服务事项和质量标准，物业服务收费标准，物业服务履约保证金等内容。选聘方式可以采取直接选聘，即业主委员会根据选聘标准，邀请1-3家符合条件的物业服务企业投标，全体业主根据投标企业的综合情况，填写《选聘物业服务企业表决票》，多数业主同意且得票数最高者入选；也可以采取间接选聘，即业主大会以招投标方式选聘物业服务企业。
选聘物业为什么要通过招投标方式？
1、打破垄断，引入竟争。从宏观上说，物业招标是打破开发商及其附属的物业公司行业垄断、形成良性竞争格局的有效手段，物业公司在市场竞争中通过检验，优胜劣汰。一味追求暴利，低劣、无信的公司将被诚信经营、优质服务、具有良好职业道德的公司所取代。这是一个不可抗拒的社会发展潮流。
2、签订合同，约束双方。通过与中标的物业公司签订物业管理合同，明确双方的权利和义务，包括服务标准和价格以及违约等条款。使广大的业主在透明、合理的价格下获得满意的服务并有效地行使监督权。
3、确定产权，明确归属。通过招标，我们还可以清理和明确我们公共财产的产权归属，从而使广大的业主的共有的财产获得应该享有的法律保护。
4、通过招投标，可以提高和增强广大业主的公共意识，关注自身合法权益，积极关心和参与小区公共事务，让广大业主们行使自己的权利，形成大多数业主的共同意愿。
业主委员会有权解除物业服务合同？
当业主大会按照《物权法》第76条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，在适用时需要注意以下几个问题：
（1）只有业主委员会可以请求解除物业服务合同，业主个人并不享有该种权利（未设立业主委员会的，可以由全体业主共同请求解除）。尽管有的境外立法例规定在管理服务人有不正当行为或其他不适合执行职务的情况时，各业主可以请求法院将其解任，但是我国《物权法》明文规定解聘物业服务企业（或者其他管理人）由业主共同决定，因此业主个人不享有解除物业服务合同的权利。
（2）业主委员会解除物业服务合同的请求必须以业主大会的决定为依据，业主委员会无权自行作出该种决议，业主委员会的负责人更无权自行作出该种决定。
（3）业主大会解聘物业服务企业的决定不是任意的，而是必须依照《物权法》第76条规定的程序作出，即经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并且该种规定是法律的强制性规定，业主大会议事规则不得变更或者排除适用。至于业主大会会议的形式，可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
（4）该款规定仅适用于普通物业服务合同，而不适用于前期物业服务合同。根据《物业管理条例》第26条规定，前期物业服务合同期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自动终止，而无需业主委员会再行解除。
物业服务企业退出时应履行的哪些义务？
物业服务企业退出物业管理区域的物业服务，应当在办理退出手续的同时，履行下列义务：
1、移交保管的物业档案、物业服务档案等资料和物业服务用房，实行酬金制的，还应当移交服务期间的财务档案；
2、撤出物业管理区域内的物业服务人员；
3、清退预收、代收的有关费用；
4、法律、法规、规章规定的其他义务。
业主委员会应当监督和督促物业服务企业及时履行以上义务。
更换前期物业服务企业的需要注意的事项有哪些？
开发建设单位在业主大会成立之前，已按照国家及本市有关规定，通过招投标方式选聘了具有相应资质的物业服务企业，并与之签订了前期物业服务合同。前期物业服务合同对物业服务内容、服务标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定。开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同中，即包括了前期物业服务合同约定的内容。
前期物业服务合同是开发建设单位与前期物业服务企业签订的，为小区业主设定权利义务的合同。业主虽非合同当事人，但仍须依商品房买卖合同约定接受前期物业服务并支付物业服务费。前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。也就是说，业主对前期物业服务企业不满时，可通过召开业主大会自行选聘新的物业服务企业，与新聘物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同自行终止。
居委会有权为小区选聘物业管理公司吗？
尽管在实际生活中存在着由居委会为业主选聘物业管理公司的现象，但实际上，居委会是无权为小区选聘物业管理公司的。居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，它是在政府或者政府的派出机构的指导、支持下开展工作的。居委会不是小区的产权人，既不享有业主的权利，也不必承担业主的义务。当业主或业主委员会与物业管理公司就物业合同发生纠纷时，居委会可以进行协调处理，但不能代替业主或业主委员会来选聘物业管理公司。
选聘、解聘物业服务企业或者涨物业费属于业主共有和共同管理权利的一般事项，应当按照民法典第二百七十八条的规定组织业主共同决定。即选聘或者解聘物业服务企业应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
1、本小区采取公开招标方式选聘物业服务企业；
2、选聘的物业服务企业应符合以下条件；
3、物业服务标准和费用；
4、物业服务合同期限为3年，具体内容同与2017年12月7日发布公告的内容一致。
原告认为康桥水都业主大会执行机构上海市宝山区康桥水都业主委员会（以下简称康桥水都业委会）在主持业主大会表决事项时，将续聘与否的表决程序和如何续聘的表决程序合二为一的事实明显违反了《管理规约》约定作出的决议违法，遂向人民法院提起诉讼，请求撤销上海市宝山区康桥水都业主大会2017年12月24日作出的《关于选聘物业服务企业方案的表决结果公告》中关于本小区采取公开招标方式选聘物业服务企业及在物业费涨价25%限价内签订服务期限三年的物业管理合同等事项的决议。
【审判要旨】
法院认为，根据证据显示，康桥水都业委会在2017年12月7日将选聘物业服务企业方案包括拟选聘物业服务企业的标准、标准和费用、物业服务合同期限、选聘方式予以公告，2017年12月8日就关于业主大会会议讨论事项予以公告；并于2017年12月24日召开业主大会。业主大会上就关于选聘物业服务企业方进行表决，该表决为对物业服务企业的选聘方式，而非差额选聘物业服务企业的表决，故可以适用“已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意”的表决形式。
根据该表决形式，表决票发放2,587张，除去不同意票342票、弃权票114票、废票24票，同意票为2，107票，该表决已获得专有部分面积占建筑物总面积过半数以上的业主且占总人数过半数的业主同意，故上述决议内容对业主具有拘束力。张建国等以上述决议侵犯其合法权益，违反法律规定程序为由要求撤销，缺乏事实和法律依据，法院不予准许。
【律师说法】
选聘、解聘物业服务企业或者涨物业费属于业主共有和共同管理权利的一般事项，应当按照民法典第二百七十八条的规定组织业主共同决定。即选聘或者解聘物业服务企业应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
本案涉及到“归入票规则”的效力问题。实务中很多小区为促成业主大会形成有效决议，往往会有“未参加表决的视为同意”或“未参加表决的视为同意已表决的多数票”的规定。在民法典生效前，如果小区的《议事规则》《管理规约》《临时管理规约》等文件有关于“归入票规则”的约定，那么在召开业主大会时是可以适用该规则的。民法典生效后，召开业主大会需要经双三分之二业主参加，因此“归入票规则”将失去用武之地，逐渐退出历史舞台。
