如何成立业委会、更换物业公司？物业更换流程，小区更换物业公司的程序

最近，重庆市某地区成立了业主大会、业主委员会等咨询，涉及到很多法律问题。笔者结合《民法典》、《物权法》、《物业管理条例(2018修订)》、《重庆市物业管理条例(2019修订)》、《重庆市物业管理企业资格管理暂行规定》、《重庆市人民政府办公厅关于转发重庆市业主大会和业主委员会活动规则(试行)的通知》、《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复印件》等相关法律法规，希望重庆市小区业主大会、业主委员会的成立和房地产公司的选拔等相关法律法规进行整理和解读，根据法律处理所有的公共利益。

一、如何依法成立业主大会、业主委员会。

基本原则:只有一个所有者，或者所有者人数少，所有者同意不设立所有者大会者，除此之外，设立所有者委员会需要设立所有者大会。业主可按法定程序设立业主大会，业主大会选举产生业主委员会。业主大会可以设立监事委员会，负责监督业主委员会的工作，履行业主大会赋予的其他职责。

(一)第一阶段:准备工作。

1.基本条件(只要满足一个项目)

(1)在某物业管理区域内，已交付的专用部分面积达到该区域建筑总面积的50%以上，建设部门应公告，业主可召开首次业主大会，选举业主委员会。

(2)占房地产管理区域内所有者总人数的20%以上的所有者，可以向房地产所在地街道事务所、乡(町)人民政府书面申请第一次所有者大会。

2.申请形式。

街道事务所、乡(镇)人民政府应在收到书面申请后30天内通知建设部门或房地产服务企业提交房地产建筑面积、房地产销售时间、业主清单和联系方式、共享设施设备交接资料等资料，负责核对资料和指导成立第一次业主大会议准备组。

3.提供资料。

建设部门和房地产服务企业应在收到街道事务所、乡(町)人民政府通知后10天内提交资料，协助设立准备组，在房地产管理区域内为准备组和业主大会活动提供相应的人力、场所支持。

4.人员组成。

准备组成员由业主代表、街道事务所、乡(町)人民政府、社区党组织、管辖区公安派出所、居民委员会和建设部门派员共同构成。其中，业主代表应符合本条例第26条的规定要求，人数所占比例不低于准备组总人数的50%。准备组成员中的业主代表，应由街道事务所、乡(町)人民政府组织的业主推荐，通知所有业主。准备组长由街道办事处、乡(镇)人民政府派遣负责。

5.准备小组成员名单。

应在成立之日起三天内公示。业主对准备组成员有异议的，由街道事务所、乡(镇)人民政府协调解决。准备组成员名单确定后，必须公告。

6.刻印鉴(非必要程序)

准备小组持有街道办公室(镇政府)发行的证明书向公安机关申请刻制准备小组印鉴，印鉴由准备小组组长或组长指定的成员保管。准备组解散后，印鉴由保管人返回街道废除。

7.解散时间:业主委员会选举发生之日起，准备组自行解散。如果逾期未召开第一次业主大会，或者超过半数筹备组成员提出辞职或者终止成员资格，筹备组将自行解散。

(二)第二阶段:召开第一次业主大会。

1.准备工作:

①确定第一次业主大会召开的时间、场所、形式和内容

②参照市住宅城乡建设主管部门制定的示范文本，草拟管理规约和业主大会议事规则

③确认业主身份，确定业主人数、业主专用面积和业主投票权数

④制定业主委员会成员的生产方法，确定候选人名单

⑤召开第一次业主大会的其他准备工作。

业主委员会成员候选人由筹备组推荐，30多名业主也可以联名推荐候选人。备考组要审核考生资格。上述第①项至第④项的内容应在第一次业主大会召开前15天公示。业主对公示内容提出异议时，准备组应进行审查，将审查结果通知提出异议者。

2.召开时间。

筹备组应在成立之日起六个月内组织召开第一次业主大会。

3.参与人数。

房地产管理区域内所有者占建筑物总面积的一半以上，所有者应参加。(两半以上)

4.开放形式。

业主大会会议可采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

5.会议主题。

表决管理规定、业主大会议事规则、选举行业委员会等。

6.投票规则。

①业主大会决定筹集和使用专特别的修理资金，改建、重建建筑物及其附属设施的事项，必须经专用部分占建筑物总面积的2/3以上所有者、总人数的2/3以上所有者同意。

②业主大会决定制定和修改业主大会议事务规则，制定和修改管理规约，选举业主委员会或更换业主委员会成员，选择和解雇房地产服务企业的事项，必须得到专用部分占建筑物总面积的一半以上总人数的一半以上业主的同意。

(三)第三阶段:业主大会成立和召开会议。

1.业主大会的成立时间。

从第一次业主大会的决议通过管理规则、业主大会的会议事务规则，一次业主委员会发生之日起成立。

2.定期会议和临时会议。

业主大会分为定期会议和临时会议。业主大会的定期会议必须按照业主大会议事的规则召开。召开业主大会，业主委员会应邀请房地产所在地街道事务所、乡镇人民政府和居民委员会参加。

3.公示时间。

召开业主大会时，应在会议召开前15日通知所有业主。

参加人数、召开形式、表决规则等事项相同。

(四)第四阶段:业主委员会成立和召开会议。

1、业主委员会构成情况。

业主委员会是业主大会的执行机构，由五至十一名单数成员组成，每次任期五年，业主委员会成员可连续任职。业主委员会的具体人数由业主大会议事的规则决定。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中发生了选拔。

2.备案和公示内容。

业主委员会自选发生之日起30天内，持有以下文件向房地产所在地街道事务所、乡(镇)人民政府申报，公示

①业主委员会名称、业主委员会主任、副主任、会员名单、身份证明

②管理规则的规定；

③业主大会议事的规则

④业主委员会办公室、联系方式

⑤业主大会的决议结果和决议。

3.刻印鉴(非必要程序)

业主委员会需要刻制印鉴的，应持备案证明书到公安机关批准的公司刻制业主委员会印鉴，按照管理规定、业主大会议事的规则和有关规定使用印鉴。业主委员会印章应注明业主委员会的次数和任期。

4、业主委员会的职责。

①执行业主大会的决定和决议

②召集和主持业主大会，向业主大会报告工作

③与业主大会采用的房地产服务企业签订、变更或解除房地产服务合同

④监督管理规定的实施；

⑤组织房地产专业维修资金筹措，监督房地产专业维修资金的使用

⑥监督和协助房地产服务企业履行房地产服务合同，敦促业主支付房地产服务费和其他相关费用，协调处理房地产服务活动中的相关问题

⑦制定文件和印鉴管理等工作制度，制定会议记录、共享财产资料、会计证明书、会计账簿、财务报表等相关文件和印鉴，制作相关文件

⑧配合有关部门和街道事务所、乡(镇)人民政府、居(村)民委员会进行物业管理区域内秩序维护、社区建设和公益宣传等工作

⑨法律、法规规定的其他职责和业主大会赋予的其他职责。

5.召开时间。

业主委员会会议应按照业主大会议事的规定举行，每季度至少举行一次。三分之一以上委员要求召开时，应及时组织召开。

6.投票规则。

业主委员会会会议应有一半以上成员出席，邀请房地产所在地居住(村)